政策打壓隔三岔五，樓市卻韌性十足，一副“打不死的小強”模樣。

　　不過，今年以來，雖然商品房市場掉頭向下，但近期卻走出收復失地的趨勢線，統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月商品房銷售面積降幅已收窄至0.6%，7月以來連續(xù)兩個月收窄。

　　接下來到年底的100多天時間，樓市走勢會出現(xiàn)什么樣的趨勢？在這100天的時間，購房人買不買、買哪里、怎么買，90度地產(chǎn)將推出“Q4樓市怎么買”系列，由面到點，從樓市大勢到熱點城市進行一一分析

　　1

　　政策：打壓史無前例，但樓市韌性十足！

　　自打“小陽春”以后，短中長期都要看政策臉色的樓市，充斥著“過街老鼠、人人喊打”的氣氛。以往樓市調(diào)控按月計，如今按天算！2019年1-8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達367次，又雙叒叕創(chuàng)歷史新高了。而且，控融資掐住了地產(chǎn)的七寸，且首次祭出了“量價雙控”的殺手锏。以往接濟開發(fā)商的信托、委貸、海外債，已被叫停了。按揭和開發(fā)貸一齊管控額度，錢就這么多，給了開發(fā)商，就不能給購房者，這直接導致了首套房按揭利率連漲了3個月。

　　最顯著的變化，當屬房貸“換錨”（盯住LPR），此舉被認為是房貸漲價。深圳（樓盤）率先掛鉤LPR報價，9月招行深圳地區(qū)首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京（樓盤）樓市明顯下滑，但房貸漲價更明顯，最新獲得的消息，北京首套房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。筆者所在的廣州（樓盤），就打聽情況看還未定，但廣州鏈家的朋友說，首套利率較之前會高一些。

　　不過在今年市場大環(huán)境（政策、資金、預期）很不友好的情況下，商品房銷售面積還能探到歷史記錄，這確實是個奇跡。

　　要知道，過去3年（2016-2018年）商品房銷售已經(jīng)連創(chuàng)歷史最高記錄，在這一基礎上，今年1-8月商品房銷售還能再次摸高，實屬不易。單月看，7、8月份銷售面積分別增長1.2%和4.7%，8月創(chuàng)今年單月新高。

　　2

　　一二線：轉涼，是暫時的

　　不過，近期一二線樓市著實萎靡。

　　9月11日，克而瑞照例公布長期跟蹤的26個熱點樓市（幾乎全是一二線城市）數(shù)據(jù)。除少數(shù)城市，比如廈門（樓盤）、合肥（樓盤）（去年市場太差）、無錫（樓盤）（庫存太低）表現(xiàn)尚好外，26個熱點城市8月成交環(huán)比7月幾乎全線下挫。

　　下滑幅度較大的幾乎腰斬。比如濟南（樓盤），8月份商品住宅成交環(huán)比下跌45%，同比下跌60%；南京（樓盤）8月成交環(huán)比下跌47%；作為二季度網(wǎng)紅的蘇州（樓盤），連續(xù)三次重磅打壓下，8月成交環(huán)比下滑31%；中部新星長沙（樓盤），8月住宅銷售同環(huán)比分別下跌41%和50%；作為三線的網(wǎng)紅代表，徐州（樓盤）8月成交同環(huán)比分別下跌49%、48%；7月還咄咄逼人的西安（樓盤），也開始下跌了。8月份，29個重點城市環(huán)比下跌的有17個，平均跌幅24%；同比下跌的有18個，平均跌幅為20%。

　　但實際上，幾乎沒有人認為一二線會一直跌下去。大家都知道，打造都市圈、“搶人大戰(zhàn)”的利好下，這些城市的基本面沒有問題。市場下行，這是政策高壓、融資緊縮的結果。未來，“房住不炒”的頂層設計是一定要落地的，這些鎂光燈下被矚目的優(yōu)等生，房價必然不能大漲，但也不能不漲。不然的話，打造都市圈、吸引人口，塑造區(qū)域增長極等，投下的巨資從哪來呢？

　　更關鍵的是，房價真不漲了，購房人的數(shù)量會下N個臺階。所以，從此前蘇州、武漢（樓盤）內(nèi)部會議暴露的信息看，這些城市未來的房價漲幅，要控制在5%-10%。有了這個上漲的念想，開發(fā)商拿地也好，居民買房也好，還會保持在一定的活躍度。

　　所以，“金九銀十”罕見地提前打響了，開發(fā)商慘烈地爭奪寶貴的份額。7月份，恒大率先全面促銷，拉開“搶收”序幕，最低近6折的優(yōu)惠創(chuàng)紀錄了（往年是7.4折）；一家總部位于深圳的房企表示，當下公司更加奉行“見好就收”的高周轉策略，不過于追求利潤。

　　近期，筆者拿到一份房企“金九銀十”營銷表，“高周轉、去庫存、?；乜睢笔侵黝}詞，多數(shù)房企啟動人海戰(zhàn)術的“轉介”分銷，點數(shù)給到2%-3%（商辦、車位給到5%左右）。

　　3

　　棚改：重新度量棚改退潮

　　這就奇怪了！棚改退潮、人口外流、開發(fā)商撤退，早在年初，各界就開始唱衰三四線了。現(xiàn)在，一二線樓市在紅火完上半年以后，頹勢盡顯，為何全國市場還如此韌性呢？

　　首先，三四線并不像大家想得那么差。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，分區(qū)域看，西部地區(qū)市場表現(xiàn)最好，1-8月銷售增長3.8%，遠比東部（下降3.6%）、中部（增長0.5%）要好，西部單月銷售增速高達11.2%。西部一二線城市很少，這意味著，西部三四五線樓市，表現(xiàn)得要頑強的多。

　　這很是大跌眼鏡?？磥?，低能級市場，其生命力和運行態(tài)勢，遠不是坐在辦公室可揣摩的。直線推演，棚改退潮不啻于“斷奶”，但實際情況呢？

　　2019年，棚改計劃開工套數(shù)285萬套，但實際施工量在400-500萬套，很大一部分是2018年（甚至更早）的開工量。由于專項貸款（PSL）從授信到批復，再到撥付的時滯，大量項目還在等米下鍋。

　　而且，拆遷戶拿到貨幣補償后，有報告稱馬上購房的只有21%。現(xiàn)在，房價上漲預期弱了，拆遷戶持幣待購的多了。2016-2017年，棚改貨幣化當年購房比例分別為：吉林（75%和81%）、遼寧（NA和75%）、寧夏（31%和23%）、湖南（55%、和NA）、湖北（67%和NA）等，5個棚改大省貨幣化安置落地購房平均比例為58%，42%的并未當年購房。

　　當然，少數(shù)棚改戶寄居親戚家，大部分人還是會購房，這就是潛在需求。所以，棚改的利好還會平滑至未來幾年。這只是三四線樓市韌性的一個縮影。2014年7月確立“去庫存”主題以來，三四線樓市整體回升了5年。

　　現(xiàn)在，大多數(shù)三四線樓市，基本上都處在低庫存的狀態(tài)下，樓市量價的韌性都會比較強，對棚改的依賴下降了。從中指院口徑的百城價格指數(shù)看，三線城市自2016年3月以來實現(xiàn)連續(xù)40個月的上漲，并且2019年1-6月仍保持在6-7%左右同比漲幅，這與統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)類似?？梢?，三四線樓市并不是寄生在棚改上的。

　　4

　　三四線：城鎮(zhèn)化，空間很大

　　三四線樓市的微觀活力遠不止于此。

　　借助移動終端、“互聯(lián)網(wǎng)+”的工具傳播，城鎮(zhèn)化的紅利、城市的美好生活，誰都看得到，沒有誰比三四五六線居民更想分享這一巨大紅利了。

　　根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城鎮(zhèn)化率分別為57.8%、57.1%、55.8%,52.2%，都要比全國59.6%的城鎮(zhèn)化率低。上述四省縣城平均城鎮(zhèn)化率分別為43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全國城鎮(zhèn)化率要低10-20個百分點。這四個省，人多地少，省會城市比較強，還算是城鎮(zhèn)化率較高的，擴展到全國，還有大把低于50%的四五線城市。

　　這意味著什么？那就是基于城市生活向往，基層結婚新三大件（房子、車子、智能手機）的訴求，農(nóng)村進城買房、回鄉(xiāng)置業(yè)、進城打工將經(jīng)久不息。近期，華創(chuàng)證券團隊調(diào)研了河南省，漯河市的剛需項目（90平米左右），周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比達50%；周口市商水縣項目，春節(jié)前外出務工客戶占35%，春節(jié)后升至70%；商丘（樓盤）市虞城縣項目，春節(jié)前外出務工客戶占15%，春節(jié)后提升至50%。那些距省會較遠（不被虹吸）的三四線城市，來自縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求之旺，這是久居大城市的你我，所無法體會的。

　　5

　　都市圈：三四線是佼佼者

　　當然，不能忽視都市圈內(nèi)的三四線，這已是各界認為的樓市生力軍。

　　2019年，不管是都市圈打造，還是軌道交通延伸，抑或開發(fā)商退守，造成拿地成本高等，都意味著這些區(qū)域未來潛力還很大。比如，1-8月份，珠三角的中山（樓盤）、珠海（樓盤）、肇慶（樓盤），長三角南通（樓盤）、宜興（樓盤）和湖州（樓盤）等，成交面積同比增幅都超過30%。

　　未來，國家致力于打造幾個大的都市圈，近期都在鼓勵這些區(qū)域增加供地，卻從不擔心供應過剩。因為，人口、資金、產(chǎn)業(yè)都在向這些區(qū)域集聚，他們大概占據(jù)全國樓市的半壁江山。從地產(chǎn)的角度看，中心城市沒有地，調(diào)控嚴格，外圍有地，政策友好。顯然，這不就是在鼓勵大家到外圍買房嗎？所以，他們?nèi)允侨木€的佼佼者。

　　而且，三四線在“一城一策”上的靈活度，遠高于一二線。近期，珠海全境放開了限購，中山領先一步已松綁，嘉興（樓盤）公積金“認房不認貸”，湖南臨澧縣啟動購房補貼。

　　大家要注意的是，若市場明顯下滑，二線城市也可以基于“一城一策”來松綁，比如像長沙公寓可入戶、貴陽降低二手房公積金貸款首付比例等，都是應對近期樓市明顯回調(diào)的政策主動調(diào)整，這兩個城市在“冰山指數(shù)”的榜單中，被列入到一路陰跌的序列中。畢竟，調(diào)控是很重要，但“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，這才是調(diào)控的最終目標。熱了要降溫，冷了要托底。

　　6

　　總結：市場縱深分化，城市周期錯位，樓市韌性依舊

　　這就是為何，筆者覺得“金九銀十”有看點。

　　8月銷售有韌性，也與房企史無前例的促銷相關。事實上，區(qū)域也好、城市也好，縱深分化和周期獨立的特征越來越明顯。以珠三角為例，上半年中山、珠海、肇慶樓市成交同比高增，而該區(qū)域的東莞（樓盤）、惠州（樓盤）累計成交同比下滑（長三角也一樣）。

　　這與城市區(qū)位因素、規(guī)劃政策（比如深中通道）、前期供地（供地彈性差別大）、人才政策、“一城一策”（如珠海松綁限購）等都有關，導致市場縱深分化、城市周期獨立和錯位。

　　總之，從政策、市場、城市基本面等來看，未來樓市依舊韌性十足。對大家買房來說，也要深入到具體城市，分析城鎮(zhèn)化前景、房價收入比、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等等城市基本面。