作為歷年來的樓市銷售黃金期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在“金九”月份平淡收?qǐng)龊?，又于“銀十”月份迎來了新的房貸利率調(diào)整規(guī)定。根據(jù)央行此前發(fā)布的公告顯示，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析稱，個(gè)人住房貸款利率雖然采用了新的定價(jià)機(jī)制，但實(shí)際上，該政策本身對(duì)于購(gòu)房者的影響相對(duì)有限。不過，受政策執(zhí)行力度即LPR加基點(diǎn)幅度以及各城市的樓市調(diào)控政策等多方面因素影響，短期來看，仍會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的影響，如購(gòu)房者對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的變化等。

房貸成本影響有限

根據(jù)最新規(guī)定，在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)為0.01%)。而此前，銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，主要是參照貸款基準(zhǔn)利率而進(jìn)行上下浮動(dòng)。

諸葛找房副總裁苑承建在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)坦言，在新的房貸利率定價(jià)機(jī)制下，利率調(diào)整無疑更加靈活，但從實(shí)際情況來看，此次調(diào)整對(duì)購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本即使有增加，也會(huì)非常有限。

以9月20日央行發(fā)布的LPR報(bào)價(jià)利率來看，1年期為4.2%，5年期為4.85%。如果僅從房地產(chǎn)角度來說，5年期LPR報(bào)價(jià)利率似乎更能反映按揭貸款利率。

對(duì)此，記者手動(dòng)算了一筆賬。以北京為例，在新規(guī)實(shí)施前，北京首套房貸的主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。此次新規(guī)實(shí)施后，北京首套房貸利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平計(jì)算，調(diào)整后的首套房貸利率為5.4%，二套為5.9%，較此前分別高了0.01%和0.02%，變化幅度較小。

再?gòu)馁J款成本上看，對(duì)于貸款方式選擇等額本息、貸款年限為25年的100萬元首套房貸金額來看，新規(guī)實(shí)施前，購(gòu)房者每月的還款金額約6075元，新規(guī)實(shí)施后，每月還款金額約6081元，也就是說，每月僅增加購(gòu)房成本6元。即使是對(duì)于二套房來說，按照上述方法計(jì)算，每月多增加的還貸金額也僅僅是約12元。

上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從測(cè)算結(jié)果中可以看出，9月20日公布的LPR利率調(diào)整，并不會(huì)對(duì)購(gòu)房者按揭貸款的成本產(chǎn)生較大的實(shí)質(zhì)性影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整，即后續(xù)房貸利率自我調(diào)整空間的增大。

“整體上看，監(jiān)管層制定LPR報(bào)價(jià)利率，更多的希望在不進(jìn)行全面降息的背景下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是能夠起到穩(wěn)定以及平穩(wěn)預(yù)期的效果?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是說。

嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

無論是10月8日個(gè)人房貸采用新的LPR報(bào)價(jià)利率，還是今年以來央行、銀保監(jiān)會(huì)頻繁強(qiáng)調(diào)的合理控制房地產(chǎn)貸款投放，無一不透露出監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)把控力度的加強(qiáng)。

具體來看，自今年5月17日銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以來，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度進(jìn)一步增強(qiáng)；而在7月30日召開的中共中央會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，在調(diào)控角度上也更加著力于房企融資端。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來，監(jiān)管層累計(jì)發(fā)布的政策或講話中，超過25次涉及“注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”。

在川財(cái)證券研究所所長(zhǎng)陳靂看來，雖然9月份以來，央行貨幣政策趨于寬松，但從現(xiàn)階段來看，貨幣政策寬松主要是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)今年四季度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的刺激仍然相對(duì)有限。

結(jié)合目前與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的一些數(shù)據(jù)上看，今年銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)熱度整體均有所回落。

來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至8月份，商品房銷售面積為101849萬平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以來商品房銷售面積增速一直處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；房屋新開工面積145133萬平方米，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。

“考慮到部分房企在第四季度的推盤速度可能會(huì)略為加快，但結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然持續(xù)的大環(huán)境，預(yù)計(jì)今年四季度房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的可能性較低。”陳靂表示。