“金九”已過，“銀十”剩半，本不被市場期待的傳統(tǒng)銷售節(jié)點，生生被開發(fā)商打出一個小高潮。

不少房企已經(jīng)披露了2019年9月份銷售業(yè)績，可以一窺“金九”的推盤營銷戰(zhàn)況。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的30家房企銷售數(shù)據(jù)顯示，合計實現(xiàn)銷售額5634億元，環(huán)比8月份的4396億上漲28.1%，同比上漲8.2%。

恒大、融創(chuàng)單月銷售額創(chuàng)新高

具體到單個企業(yè)，更是拼出全年最高單月銷售額紀錄。諸如中國恒大，9月單月實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，較上月增長約73.8%，該數(shù)據(jù)不僅是恒大全年單月最高銷售額，也打破了房企史上最高單月銷售額紀錄，可謂一個月創(chuàng)造了一個中型房企多年奮斗而來的業(yè)績。

融創(chuàng)中國9月實現(xiàn)合同銷售金額629.1億元，刷新該企業(yè)歷史上單月銷售額紀錄。還有不少企業(yè)9月單月銷售額實現(xiàn)年內(nèi)新高，諸如世茂房地產(chǎn)，實現(xiàn)合同銷售額320.9億元，環(huán)比增加49.05％；陽光城實現(xiàn)合同銷售額272.03億元，環(huán)比增加60.38%；佳兆業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額108.31億元，環(huán)比增加154.13%；時代中國實現(xiàn)合同銷售額75.23億元，環(huán)比增加18.88%；禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額82.20億元，同比增長25.29%。此外，建業(yè)地產(chǎn)9月份單月實現(xiàn)合同銷售金額109.25億元，中南建設合同銷售額約為189.2億元，均為年內(nèi)單月銷售第二高。

與此同時，今年的國慶黃金周，數(shù)據(jù)層面好于去年同期。據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年國慶黃金周（10月1日-7日），30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米，較去年同期小幅微增3%，各線城市成交量皆有回升，一線城市以9%同比漲幅居首。

龍頭房企“以價換量”是否可持續(xù)？

“以價換量”讓部分房企在“金九銀十”期間的成交額出現(xiàn)高漲，包括中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、融信中國、禹洲地產(chǎn)、招商蛇口等在不同城市推出不同的促銷優(yōu)惠活動，折扣房、特價房、送車位、大禮包等等。

但是“以價換量”是否可持續(xù)？是否能夠一改樓市低迷走勢？克而瑞認為，雖然“十一”數(shù)據(jù)層面整體向好，但是市場冷淡的跡象仍未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，房企降價“跑量”沖刺業(yè)績也一定程度上造成了市場短暫“復蘇”的假象，但以犧牲利潤為代價的做法始終不可持續(xù)，未來市場趨穩(wěn)將成為大概率事件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，9月銷售數(shù)據(jù)不低，但整體預計房企在未來四季度的銷售數(shù)據(jù)依然壓力非常大。從政策預期看，后續(xù)市場繼續(xù)出現(xiàn)下行風險非常大，政策收緊預期明顯出現(xiàn)，包括信貸政策等。

事實上，今年以來，各大房企面臨著來自政策、融資、償債等各方面壓力。億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企平均現(xiàn)金短債比為1.71，相較于2018年底的2.17，有較大幅度的降低。其中，近四分之一房企貨幣資金無法覆蓋短期負債，面臨短期償債風險。

一邊是債務兌付高峰、現(xiàn)金流趨緊，一邊則是高壓調(diào)控政策，涉房信貸仍相對緊張，疊加10月落地的房貸利率新機制執(zhí)行，市場觀望情緒依舊濃厚。

在筆者看來，“房住不炒”“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預期”政策主基調(diào)依舊，即便有諸如南昌六合區(qū)、天津中關村的人才引進政策間接刺激購房需求，也難改市場大趨勢。對于房企來說，短期則可以通過降價促銷回流現(xiàn)金，長期需要通過土地、融資等多方面優(yōu)化來應對即將到來的樓市又一寒冬。