2020年已過(guò)半，疫情下房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心全面解讀上半年樓市并對(duì)下半年樓市走勢(shì)做出預(yù)判，分別是政策篇、土地篇、新房篇、二手房篇。本文為政策篇，后續(xù)會(huì)逐一為大家獻(xiàn)上，敬請(qǐng)期待！

政策篇：地方供給側(cè)紓困托底，資金面“中性偏松”穩(wěn)預(yù)期促發(fā)展

摘要

2020上半年，一場(chǎng)新冠病毒打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變動(dòng)。樓市“小陽(yáng)春”并未在一季度出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)受疫情影響下滑嚴(yán)重。彼時(shí)，政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(cè)，而非是刺激需求端拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調(diào)。部分城市試探性出臺(tái)需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引進(jìn)和落戶(hù)放松是需求端政策的重點(diǎn)。資金面，上半年貨幣環(huán)境寬松，中央多次發(fā)文加強(qiáng)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)的資金改善，部分資金來(lái)源基本達(dá)到去年同期。

下半年，政策基調(diào)仍為“房住不炒”，整體延續(xù)溫和窗口期，供應(yīng)端繼續(xù)為政策的重心，需求端刺激的可能性較小。然而，對(duì)于上半年土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市，不排除政策收緊的可能性。資金面下半年流動(dòng)性仍充裕，房地產(chǎn)行業(yè)的資金進(jìn)一步改善。

一、“房住不炒”是底線，供給側(cè)紓困托底，需求端發(fā)力人才力求長(zhǎng)遠(yuǎn)變革

（一）“房住不炒”仍是中央調(diào)控政策的總基調(diào)

2020年上半年，在疫情沖擊下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比下降6.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，商品房銷(xiāo)售增速跌破負(fù)值。彼時(shí)，政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(cè)(主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是加強(qiáng)金融市場(chǎng)的資金流動(dòng)性；二是稅收制度上對(duì)疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)提供優(yōu)惠；三是疫情期間無(wú)法履約行為免責(zé)順延),而非是刺激需求端拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調(diào)。2020年4月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)得平穩(wěn)健康發(fā)展；5月兩會(huì)政府會(huì)議提到堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。中央調(diào)控政策的總基調(diào)未變。 

圖1：2020年上半年堅(jiān)持“房住不炒”仍是中央調(diào)控政策的總基調(diào)

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房整理

整體來(lái)看，在疫情沖擊下，“因城施策”仍在鋪開(kāi),各地出臺(tái)相關(guān)政策扶持企業(yè)發(fā)展，但“因城施策”的底線仍是“房住不炒”, 政策調(diào)控的約束是房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”。

（二）供應(yīng)端發(fā)力應(yīng)對(duì)疫情負(fù)面沖擊，緩解企業(yè)現(xiàn)金流

新冠疫情以來(lái)，各地政府充分結(jié)合受疫情影響的程度出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)疫情負(fù)面影響的相關(guān)扶持政策。由于需求端的刺激容易引起市場(chǎng)恐慌，政策的重心在于供給端,主要包含允許延期繳納土地出讓金、延長(zhǎng)開(kāi)竣工期限、降低預(yù)售條件、下調(diào)資金監(jiān)管要求、增加信貸額度、加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓等。其中，大部分城市對(duì)房企拿地繳納出讓金的時(shí)限適度放寬，如上海、杭州、南京、無(wú)錫、成都等，緩解了房企拿地的資金壓力；福州、湖州、天津等城市或省份出臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)竣工期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等城市或省份調(diào)整商品房預(yù)售條件；南昌、濟(jì)南、無(wú)錫、西安等城市或省份出臺(tái)下調(diào)資金監(jiān)管要求，如降低土拍保證金、降低監(jiān)管資金留存比例等；廈門(mén)、貴陽(yáng)、深圳、廣州等城市增加信貸額度；多省份或城市出臺(tái)加快經(jīng)營(yíng)土地出讓的進(jìn)度，如江蘇省、廣州花都區(qū)出臺(tái)完成土地交付手續(xù)當(dāng)天頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，莆田出臺(tái)穩(wěn)妥推進(jìn)土地供應(yīng)。

圖2：2020年上半年出臺(tái)供給側(cè)政策覆蓋城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房整理

表1：2020年上半年出臺(tái)各供給側(cè)政策覆蓋省份及城市

（三）需求端刺激政策“一日游”，人才引進(jìn)是“正道”

在疫情沖擊下，行業(yè)基本面受到影響較大，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)下降明顯，部分城市開(kāi)始需求端刺激，2月21日，駐馬店率先對(duì)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，公布首套住房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，發(fā)布之后引起媒體過(guò)度解讀，被省政府約談并撤回文件；3月3日，廣州放寬商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元，3月5日撤回；陜西寶雞3月12日降低首套房貸款比例政策，公積金貸款額度由40萬(wàn)上調(diào)至50萬(wàn)，當(dāng)天撤回；緊接著，濟(jì)南、嘉興海寧、柳州、青島都出現(xiàn)政策“一日游”現(xiàn)象。需求端政策放寬目的在于防風(fēng)險(xiǎn)，而不是強(qiáng)刺激，需求端的放松容易引起市場(chǎng)恐慌，在“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)下，需求端的政策在市場(chǎng)能夠自行修復(fù)下難以放松。

需求端短期刺激的可能性不大，但為了推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，維護(hù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)穩(wěn)定性，各城市為了加強(qiáng)自身的城市競(jìng)爭(zhēng)力，人才購(gòu)房補(bǔ)貼及落戶(hù)放松是提高城鎮(zhèn)化率關(guān)鍵因素。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看土地，中期看金融，長(zhǎng)期看人口，人的數(shù)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，雖然放寬落戶(hù)以及人才購(gòu)房補(bǔ)貼的直接目的是加強(qiáng)城鎮(zhèn)化，短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，長(zhǎng)期給市場(chǎng)帶來(lái)潛在需求支撐，有望給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展空間。2020上半年，又一波落戶(hù)放松、購(gòu)房補(bǔ)貼潮來(lái)襲。如山東放寬農(nóng)業(yè)戶(hù)口落戶(hù)限制、南京本科以上學(xué)歷可直接落戶(hù)、溫州人才可申請(qǐng)人才住房配售。 

表2：2020年上半年各地人才購(gòu)房補(bǔ)貼與落戶(hù)政策

二、金融流動(dòng)性加強(qiáng)促發(fā)展，房企融資窗口期悄然而至

（一）疫情沖擊下，國(guó)內(nèi)加大金融支持力度，保持流動(dòng)性

1、M1,M2 剪刀差減小，社融規(guī)模增速上升

今年以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)仍處在下行局面，突如其來(lái)的新冠病毒更是催化了全球經(jīng)濟(jì)的下行速度。疫情沖擊下，全球貨幣流動(dòng)性加強(qiáng)，國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境顯寬松跡象，4月17日中央政治局會(huì)議也提倡運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款的手段保持流動(dòng)性充裕。5月22日，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度”。從數(shù)據(jù)上看，M1,M2的剪刀差來(lái)看，剪刀差呈減小趨勢(shì)，企業(yè)資金活力呈向好趨勢(shì)；從社融資規(guī)模的同比增速看，4月、5月同比增速分別為12%、12.5%，增速明顯大于3月增速10.7%。

圖3：M1、M2、社融資規(guī)模月度同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行、諸葛找房整理

2、房地產(chǎn)行業(yè)資金面改善，部分資金來(lái)源基本達(dá)到去年同期 

在貨幣寬松下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面明顯改善，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)增速收窄至-6.1%，其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款累計(jì)金額基本達(dá)到去年同期，隨著下半年積壓需求的進(jìn)一步釋放，個(gè)人按揭貸款和預(yù)付定金將會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金同比降速進(jìn)一步收窄，不排除轉(zhuǎn)正的可能性。

圖4：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金及各資金來(lái)源累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、諸葛找房整理

（二）房企融資窗口期來(lái)臨，融資成本走低，信托融資仍受限

1、融資寬松期來(lái)臨，融資成本下降

2020年3月起，國(guó)內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)一步推進(jìn)，在金融流動(dòng)性加強(qiáng)下，房企境內(nèi)的融資環(huán)境也逐漸改善。從房企境內(nèi)融資的成本來(lái)看，融資成本改善明顯，多數(shù)境內(nèi)債的融資利率低于前次發(fā)行的利率。疊加4月份，海外疫情爆發(fā)，海外融資基本停滯，房企紛紛將目光轉(zhuǎn)向境內(nèi)債，境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模上升，房企融資迎來(lái)窗口期。

表3：2020 年房企境內(nèi)債券融資利率情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房整理

2、有人歡喜有人憂，信托融資仍受限 

雖然上半年房企境內(nèi)債融資環(huán)境改善，但信托的發(fā)行規(guī)模仍受阻。根據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，房地產(chǎn)信托余額為25788億元，環(huán)比下降4.6%，跌幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。5月8日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，提出“全部集合資金信托投資于同一融資人及其關(guān)聯(lián)方非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)金額不得超過(guò)信托公司凈資產(chǎn)30%；全部集合資金信托投資于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)金額在任何時(shí)點(diǎn)均不得超過(guò)全部集合資金信托合計(jì)實(shí)收信托的50%”。該政策對(duì)信托發(fā)行量進(jìn)一步約束，預(yù)計(jì)2020下半年房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)難言樂(lè)觀。

圖5：房地產(chǎn)信托余額季度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房整理

三、預(yù)測(cè)下半年政策延續(xù)溫和窗口期，資金足助推需求釋放

1、“房住不炒”是核心，政策仍在供應(yīng)端發(fā)力

展望2020年下半年，在全國(guó)市場(chǎng)平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)能夠自行修復(fù)下，房地產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。下半年，各地仍繼續(xù)深化落實(shí)“因城施策”，在市場(chǎng)逐步恢復(fù)下，預(yù)計(jì)政策仍在供應(yīng)端大幅發(fā)力，需求端的“強(qiáng)刺激”政策難以落地，人才購(gòu)房補(bǔ)貼及落戶(hù)放松仍是長(zhǎng)效改革機(jī)制。此外，上半年市場(chǎng)升溫過(guò)快的城市不排除出臺(tái)調(diào)控收緊的政策。 

2、下半年資金足，房企融資“悲喜交加”

6月18日，易綱行長(zhǎng)在陸家嘴論壇上表示，下半年貨幣政策還將保持流動(dòng)性合理充裕，預(yù)計(jì)帶動(dòng)全年人民幣貸款新增近20萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)模增量將超30萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)下半年資金流動(dòng)性充裕，助推市場(chǎng)需求釋放，房企資金進(jìn)一步改善。房企融資雖迎來(lái)利好期，但并不是普遍向好，下半年房地產(chǎn)信托融資難言樂(lè)觀。