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    • LPR五個月不變 你房貸要轉固定利率嗎?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發(fā)布時間:2020-09-23  /  瀏覽:8346 次  /  

    個人住房貸款定價基準,選擇LPR還是固定利率?這一選擇題雖然在8月末完成,且LPR轉換率超過92%,但“有房一族”中仍有人在糾結:要不要在年底前反悔,改為固定利率?


    LPR連續(xù)5個月不變


    9月21日,中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率(LPR):1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。兩個期限品種報價均與上個月持平,至此LPR已連續(xù)5月保持不變。


    9月份LPR不變,之前已有所跡象。


    由于LPR報價與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤,因此市場關注央行MLF操作利率時也包含對LPR報價的預判。


    9月15日,為維護銀行體系流動性合理充裕,央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續(xù)做),此次MLF操作中標利率為2.95%,與前次操作持平。


    “央行本次續(xù)做MLF的價格并未調降,預示了本期LPR報價下調的可能性降低?!庇袠I(yè)內人士分析,MLF的超額續(xù)做也說明了央行傾向于通過MLF操作階段性向銀行體系補充中長期流動性,緩解銀行體系中長期流動性偏緊的壓力。


    防范過量流動性進入地產(chǎn)等


    “本期LPR保持不動符合預期”,民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示,近期隨著經(jīng)濟逐漸企穩(wěn)回升,市場利率經(jīng)歷了較明顯的上升過程。為維護市場預期穩(wěn)定,LPR保持不動,繼續(xù)對實體經(jīng)濟復蘇過程形成支撐,同時防范資金空轉套利或過量流動性進入房地產(chǎn)市場等領域。


    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-8月份商品房銷售額96943億元,增長1.6%,實現(xiàn)了年內首次轉正。8月,70城的各線城市新房價格環(huán)比漲幅略微擴大;二手房價格除了二線城市漲幅回落,一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴大。


    為給樓市降溫,7-8月房地產(chǎn)調控出現(xiàn)了轉折,從上半年的全面寬松,開始出現(xiàn)收緊趨勢,各地在7-8月累計出臺政策次數(shù)達60多次。


    “得益于國內疫情防控得力,疫后經(jīng)濟持續(xù)修復,今年前8月固定資產(chǎn)投資累計同比增速基本回正,8月社會消費品零售總額同比增速也首次轉正。利率沒有進一步下調的必要,同時也為應對全球經(jīng)濟衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間?!必悮ぱ芯吭赫J為。


    樓市升溫背后,房貸市場利率連降9個月


    雖然LPR報價保持不變,但全國首套房、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)9個月下調。


    “自去年12月起,數(shù)據(jù)便由升轉降。”融360研究院最新報告顯示,41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明,9月份,全國首套房貸款平均利率為5.24%,二套房貸款平均利率為5.55%,環(huán)比下降1個基點。


    “9月雖然整體房貸利率水平仍然略降,但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現(xiàn)拐點,且二套房比首套房的利率拐點更為顯著?!比?60大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦說。


    貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點城市主流房貸利率簡報》也指出,隨著我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱,其監(jiān)測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩,9月基本止降。


    “其中,首套利率5.21%,二套5.51%,首套利率環(huán)比持平,二套利率微幅下降。與此同時,銀行放款速度也觸底拉長,9月監(jiān)測的36城房貸平均放款周期39天,環(huán)比延長1天?!?/p>


    “房貸放款周期拉長的現(xiàn)象需要注意,這可能會影響一些購房者貸款的辦理等?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。


    “房貸利率與銀行放款周期的變動對購房者的買房決策影響是微小的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱,比如300萬元的購房商業(yè)貸款,貸款25年,貸款利率5.39%,還款方式以等額本息計,若利率下降5個基點,月供減少不到90元,影響較小。


    許小樂稱,房貸利率低位趨穩(wěn)意味著在未來短期內,在兩個不同的時點購房,利率水平不變,月供相同。放款周期的延長則拉長了購房者的買房周期。


    房貸利率下行放緩,定價方式還有一次選擇機會


    “雖然影響較小,而且LPR連續(xù)5個月沒變,但我還是想要自己選?!庇小胺抠J族”說。


    8月12日,工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行五家國有銀行同時發(fā)布公告,將于8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款,按照相關規(guī)則統(tǒng)一調整為LPR定價方式。這意味著不換的要自己申請,不申請的就默認轉LPR定價。


    9月15日,央行發(fā)布報告稱,金融機構絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準定價,存量浮動利率貸款定價基準轉換已于2020年8月末順利完成,轉換率超過92%。


    但“被”完成轉換的“有房一族”中,可能還有人心里在犯嘀咕:到底哪個好?我能反悔嗎?


    需要注意的是,銀行公告中還有一句關鍵的話:批量轉換完成后,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。


    也就是說年底前還有1次機會,將房貸利率轉回原定價方式,也可轉換為固定利率。但定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。


    LPR和固定利率兩種轉換方式各有優(yōu)勢,具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。


    央行此前解釋稱,如果認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優(yōu)勢。


    僅有1次的反悔機會,你要用嗎?


    問題的關鍵就在于,LPR未來在你房貸期限內會怎么走?


    “這取決于宏觀經(jīng)濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素,具體要看報價行的市場化報價?!毖胄胸泿耪咚舅鹃L孫國峰8月25日在國務院政策例行吹風會上指出,隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進一步釋放,預計后續(xù)企業(yè)貸款利率還會進一步下行。


    中短期看,方正證券首席經(jīng)濟學家顏色認為,在常態(tài)化貨幣政策背景下,緩解長期流動性緊張,央行的主要手段是超量續(xù)做MLF,并伴隨常規(guī)化的、以逆回購為主要形式的短期流動性調節(jié)。在我國經(jīng)濟基本面持續(xù)改善的情況下,年底之前基本不存在降準降息的可能性。


    “四季度銀行壓降結構性存款的壓力仍然較大,實體經(jīng)濟恢復發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持,為緩解銀行體系的中長期流動性壓力,在通過MLF調節(jié)的基礎上,在適當時點結構性降準的可能性仍然存在并且必要?!睖乇蛘J為。


    所以,年底前的最后一次“二選一”,如果是你,怎么選?


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