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- 別說(shuō)北上廣深，可能你連越南的房子都買不起！
- 資訊類型：樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-10 / 瀏覽：2860 次 /
- 2016-10-10 更新 投訴舉報(bào)
按照目前越南的房?jī)r(jià)收入比，
很多人一輩子都難以在這兩個(gè)城市購(gòu)買房產(chǎn)，
哪怕是偏僻的城郊
文 / 有多轉(zhuǎn)自有多（ID:youduoapp2016）
越南，近兩年成為亞洲涌起的一顆新星，中國(guó)制造業(yè)向越南轉(zhuǎn)移，未來(lái)如果TPP協(xié)議簽署，越南部分出口產(chǎn)業(yè)將可以享受零關(guān)稅。越南經(jīng)濟(jì)猶如插上了騰飛的翅膀，GDP快速增長(zhǎng)。
越南已成為繼中國(guó)和印度之后，第三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的亞洲國(guó)家，騰飛中的越南吸引了大量國(guó)外投資客的到來(lái)。
逐步擴(kuò)大的中產(chǎn)階級(jí)
2015年，越南人均收入是1980美元，僅是中國(guó)人均收入7820美元的四分之一。不過(guò)這一差距正在逐步變小。
在越南，一個(gè)年收入能超過(guò)20000美元的家庭，便是富裕階層。盡管看起來(lái)門檻很低，但目前越南能達(dá)到此富裕水準(zhǔn)的人數(shù)只有25萬(wàn)人，年收入在8000到20000美元之間的中產(chǎn)階級(jí)也只有31.6萬(wàn)人。
根據(jù)越南官方數(shù)據(jù)披露，越南的富裕階層和中產(chǎn)階級(jí)目前正在迅速擴(kuò)大，預(yù)計(jì)到2020年，越南富裕階層的人數(shù)會(huì)達(dá)到53萬(wàn)，而中產(chǎn)階級(jí)也會(huì)達(dá)到48.3萬(wàn)人的規(guī)模，這將會(huì)形成巨大的購(gòu)買力。
越南2016/2020富裕（Affluent）、中產(chǎn)階級(jí)（middle）人數(shù)
高房?jī)r(jià)困擾著越南人
河內(nèi)作為越南的首都，人口有758萬(wàn)，越南的第二大城市及經(jīng)濟(jì)中心胡志明市，人口數(shù)量已近900萬(wàn)。而越南總?cè)丝谑?100萬(wàn)，這兩大城市聚集了越南近五分之一的人口，并且這兩個(gè)城市的人口流入還在不斷加速。
在優(yōu)秀的人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基本面的支撐下，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是怎樣一番景象呢？
在越南，私人是擁有土地的永久使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和繼承權(quán)的，很多人都是自己買地建房，地方政府是不能強(qiáng)制征地、拆遷和重建高容積率的房子的。土地私有化和小產(chǎn)權(quán)化是越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色。
2015年，受越南《住房法》和《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法》的影響，越南住房供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。
新的《住房法》允許擁有赴越簽證的外國(guó)人、外國(guó)投資基金、外資銀行、外企在越分支機(jī)構(gòu)和代表處在越南購(gòu)買房屋，包括購(gòu)買公寓和包含土地產(chǎn)權(quán)的別墅。
外資的涌入，對(duì)提振越南樓市起到了積極的作用。
2015年，胡志明市的獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅供應(yīng)量相比上一年可謂量?jī)r(jià)齊升。城郊獨(dú)棟別墅價(jià)格每平高達(dá)3000美元，聯(lián)排別墅價(jià)格每平米的均價(jià)為2200美元。相比于前些年，房?jī)r(jià)大幅下降。
這樣的房?jī)r(jià)對(duì)于人均GDP只有1980美元的越南人來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直就是天價(jià)，即使是富裕階層，購(gòu)買房產(chǎn)也是一件非常吃力的事情。
在胡志明市中心城區(qū)，一棟別墅的價(jià)格普遍需要100~300萬(wàn)美元（合人民幣668-2000萬(wàn)元），年收入20000美元的富裕家庭，不吃不喝至少也需要50年才能買得起。
胡志明市新增別墅（Villa）、聯(lián)排別墅（Townhouse）供應(yīng)量和價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯）
河內(nèi)新增別墅（Villa）、聯(lián)排別墅（Townhouse）供應(yīng)量和價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯）
2008年－2010年是河內(nèi)房?jī)r(jià)的高位，相比之下，現(xiàn)在的價(jià)格近乎腰斬，但是很多人還是買不起房。按照目前越南的房?jī)r(jià)收入比，很多人一輩子都難以在這兩個(gè)城市購(gòu)買房產(chǎn)，哪怕是偏僻的城郊。
越南聯(lián)排別墅
因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，越南政府規(guī)定房子尺度不能過(guò)大，同等面積的房子，門面越寬，繳納的稅費(fèi)也就越高。
河內(nèi)、胡志明市的別墅占用土地面積普遍在50-75平方米，蓋3－5層，房子看起來(lái)都是一小格一小格的，寬度普遍在3.5米到5米，很狹長(zhǎng)。隨著土地成本的不斷上升，越南人可購(gòu)?fù)恋氐膶挾仍絹?lái)越窄，這樣也更容易負(fù)擔(dān)得起。
越南因?yàn)樵?jīng)是法國(guó)的殖民地，所以建筑透著濃濃的法國(guó)風(fēng)，樣式還蠻好看。能夠擁有胡志明市、河內(nèi)的一套房子，是很多越南人可望而不可及的夢(mèng)想。
1989-2014越南城市（urban）和農(nóng)村（Rural）房產(chǎn)平均寬度（數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯）
除了少數(shù)富人買地蓋房之外，胡志明市和河內(nèi)的房產(chǎn)供應(yīng)主要還是通過(guò)開(kāi)發(fā)商購(gòu)入大片土地蓋高樓，舊房改造等方式。
所以這兩大城市現(xiàn)在也是高樓林立（當(dāng)然中間也夾雜著不少私人別墅），儼然一副現(xiàn)代化大都市的模樣。
胡志明市一景
越南以前戰(zhàn)事不斷，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，專心發(fā)展經(jīng)濟(jì)也就是最近幾年的事情。2009年，越南的首條輕軌在河內(nèi)開(kāi)建，直到現(xiàn)在還沒(méi)有完工，胡志明市的第一條地鐵預(yù)計(jì)在2020年落成。
目前越南交通很不發(fā)達(dá)，摩托車是最主要的出行工具，根據(jù)越南對(duì)外發(fā)布的信息顯示，全國(guó)9000多萬(wàn)人口擁有7000多萬(wàn)輛摩托車，尤其是在胡志明市和河內(nèi)，摩托車的數(shù)量與人口幾乎是相等的，基本人手一臺(tái)。
落后的交通配套，使得胡志明市和河內(nèi)城郊的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，有8到10倍的差距，租金也沒(méi)有中心城市價(jià)格高。
胡志明市街景
第一太平預(yù)計(jì)胡志明市地鐵開(kāi)通以后，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施的改善，會(huì)拉近城郊與城市中心的距離，更多的土地供應(yīng)對(duì)抑制大城市高房?jī)r(jià)也會(huì)起到一定作用。
房地產(chǎn)泡沫不止出現(xiàn)在中國(guó)，在越南尤為恐怖。隨著越南房地產(chǎn)的對(duì)外開(kāi)放，投機(jī)炒房的國(guó)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人占比高達(dá)45%，充斥著大量投資客的越南房地產(chǎn)市場(chǎng)也潛存著一定風(fēng)險(xiǎn)。
大力發(fā)展度假房產(chǎn)
全球游客半數(shù)以上來(lái)自中國(guó)與俄羅斯，而擁有綿長(zhǎng)海岸線與宜人氣候的越南更是“近水樓臺(tái)”先得客。
2015年越南全國(guó)上下掀起酒店開(kāi)發(fā)熱潮。北至下龍灣與峴港，南至芽莊與富國(guó)島，各大旅游勝地都在打造世界級(jí)酒店，不僅沿海而居，配有高端高爾夫球場(chǎng)，建筑設(shè)計(jì)更是彰顯國(guó)際水準(zhǔn)。
越南游客中三分之二以上為本土游客。第二代酒店開(kāi)發(fā)將在首輪開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造度假房產(chǎn)與度假區(qū)酒店。2016年越南將推出一系列沿海旅游住宿選擇，從平價(jià)度假屋到享譽(yù)國(guó)際的品牌酒店，滿足不同游客的度假居住需求。五星級(jí)酒店的大量開(kāi)發(fā)提升了越南大城市的整體形象。
2012-2016河內(nèi)A/B級(jí)寫字樓出租率（數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際）
以河內(nèi)為例，寫字樓的集中供應(yīng)，部分房產(chǎn)出現(xiàn)了一定的空置，尤其是地段不佳，品質(zhì)又低的寫字樓出租難度加大。但從整體來(lái)看，目前河內(nèi)寫字樓供求關(guān)系還算健康。
2012-2016胡志明市A/B級(jí)寫字樓出租率（數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際）
相比于河內(nèi)，胡志明市的出租率更高，不論是A級(jí)還是B級(jí)都在90%以上。
這是因?yàn)?016年一季度胡志明市沒(méi)有新項(xiàng)目入市，但是未來(lái)幾個(gè)季度寫字樓會(huì)集中入市，七個(gè)大型項(xiàng)目共計(jì)19.8萬(wàn)方，其中A級(jí)（相當(dāng)于中國(guó)的甲級(jí)寫字樓，比B要高一個(gè)等級(jí)）寫字樓9.49萬(wàn)方，B級(jí)寫字樓10.31萬(wàn)方。
2016、2017胡志明市即將入市的寫字樓
房?jī)r(jià)高、出租率高、租金高，是越南房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀。
樂(lè)天中心是河內(nèi)的第一高樓，是一座地下5層、地上65層的大型綜合商業(yè)基地，完全由韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)自己持有，沒(méi)有對(duì)外出售，物業(yè)包含商場(chǎng)、寫字樓、酒店、餐飲、超市等服務(wù)設(shè)施，總投資達(dá)4億美元，現(xiàn)已成為越南河內(nèi)最具代表性的地標(biāo)建筑。
西貢中心是胡志明市的摩天大樓及購(gòu)物中心，屬于A級(jí)。這樣的大樓在胡志明市并不少見(jiàn)。這座大樓于1996年落成，目前的平均租金是45美元每平每月，而這并不包含物業(yè)費(fèi)，在胡志明市，寫字樓和購(gòu)物中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在5-9元每平每月。
胡志明市寫字樓的高租金幾乎可以比肩中國(guó)一線城市京滬深。
假如在西貢中心租下一套30平的鋪?zhàn)?，需要每月支?620美元，約合人民幣16819元。而這樣高租金的寫字樓出租率高達(dá)99%。
在胡志明市，即便品質(zhì)低一個(gè)等級(jí)的B級(jí)寫字樓，平均租金和服務(wù)費(fèi)加起來(lái)也要33美元每平每月，A級(jí)寫字樓平均高達(dá)48美元每平每月。
未來(lái)兩年，隨著越南經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，對(duì)商業(yè)的需求量也會(huì)逐步增加，尤其是集經(jīng)濟(jì)、政治、文化為一體的胡志明市和河內(nèi)。
目前的越南正處于快速起飛的階段，前途甚好。很多人說(shuō)現(xiàn)在的越南就像當(dāng)年處于改革開(kāi)放期的中國(guó)，商機(jī)無(wú)限。
縱然如此，國(guó)與國(guó)之間還是有一定差別的，以房地產(chǎn)為例，胡志明市和河內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了很大一部分人的可承受范圍，尤其是中心城市甚至超過(guò)了中國(guó)一線城市，城郊則顯得更具投資價(jià)值，未來(lái)隨著輕軌和地鐵的開(kāi)通，會(huì)大大縮短通行時(shí)間。
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