·文丨大胡子說房團(tuán)隊(duì)

　·  以下消息來自各種官媒，私媒，不代表大胡子說房觀點(diǎn)。

　　行業(yè)動態(tài)

　　1.央行旗下報(bào)紙刊文：切忌炒作樓市“小陽春”

　　財(cái)聯(lián)社4月8日訊，金融時(shí)報(bào)刊文指出，多地迎來“小陽春”的報(bào)道層出不窮，似乎“搶跑入市”熱潮重新掀起。那么，這一輪樓市“小陽春”是否是房地產(chǎn)大回暖的前奏呢？筆者認(rèn)為，或許并非如此。

　　一是熱點(diǎn)城市去年多經(jīng)歷了量價(jià)微跌，在政策放緩預(yù)期走強(qiáng)下微幅回升是市場正常波動，長期走勢有待進(jìn)一步觀察。二是房企競爭格局日益明顯，這也可能影響樓市供給和發(fā)展新格局。如果只關(guān)注單一月份的異動，就過度炒作，甚至有相關(guān)從業(yè)人員再次鼓吹“搶跑入場”和“飛漲論”，顯然并不可取，而這種輿論推熱的樓市升溫可能在一段時(shí)間內(nèi)構(gòu)成“剛需壓力”，對市場的平穩(wěn)健康發(fā)展無益。

　　2.房貸兇猛 六大行2018年新增貸款一半流向樓市

　　財(cái)聯(lián)社4月6日訊，近期，上市銀行陸續(xù)披露了2018年年報(bào)，記者統(tǒng)計(jì)了六大行中關(guān)于個(gè)人住房貸款的新增額度及占比，發(fā)現(xiàn)六大行新增貸款5.13萬億，其中個(gè)人住房貸款的額度2.53萬億，幾乎占據(jù)了新增貸款的半壁江山。不過，六大行在年報(bào)中也提到了，2018年，響應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，支持自住性購房融資需求。

　　3.長租公寓行業(yè)步入“洗牌期” 資本助力頭部企業(yè)加速擴(kuò)張

　　財(cái)聯(lián)社4月7日訊，經(jīng)過幾年的“野蠻生長”，長租公寓行業(yè)正進(jìn)入“洗牌期”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來房屋租賃機(jī)構(gòu)將日趨專業(yè)化和規(guī)?；?，市場集中度亦將隨之不斷提升。

　　克而瑞副總裁張兆娟日前在“第三屆地新引力峰會”上表示，2019年一季度開始，租賃行業(yè)開始復(fù)蘇。“經(jīng)過了兩三年的洗牌，市場開始回歸理性，經(jīng)過大浪淘沙留下來的企業(yè)正推動行業(yè)健康發(fā)展。”

　　4.多地下調(diào)棚改目標(biāo)，三四線樓市降溫或成定局

　　今年春天，開發(fā)商集體回歸一二線，遠(yuǎn)離三四線。前30強(qiáng)房企紛紛加碼一二線土儲，在業(yè)績會上也紛紛唱好一二線；現(xiàn)實(shí)中，一季度尤其是3月份，一二線確實(shí)回暖了，三四線仍在調(diào)整。

　　曾經(jīng)在過去三年對三四線樓市形成支撐的棚改，也在逐漸褪色。據(jù)公開信息，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作計(jì)劃的省份有25個(gè)， 其中18個(gè)省市計(jì)劃開工量有所下滑，14個(gè)省市計(jì)劃開工量同比跌幅在20%以上。

　　5.部分城市庫存走高，落戶放寬不等于房價(jià)必漲

　　有分析人士認(rèn)為，落戶政策在爭奪人才的同時(shí)，也變向降低了購房門檻，進(jìn)而刺激購房需求。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前各類城市放松落戶政策主要是基于人才引進(jìn)，換言之大部分城市還未全面放開落戶條件。

　　從此次《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的內(nèi)容來看，本質(zhì)上還是推進(jìn)全國城鎮(zhèn)化比率穩(wěn)定提升，從制度層面保障農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移集中后落戶需求，但由于城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)市場有著極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，所以，落戶政策的不斷放寬確實(shí)會對部分城市房地產(chǎn)市場，尤其是增量市場的供需穩(wěn)定帶來一定的影響，但這種影響還要受到供給、信貸等多方面因素制約。

　　6.放寬落戶并非全面放開限購，二線城市或迎來爆發(fā)期

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購全面放開是誤讀，放寬落戶限制后，要完善和微調(diào)限購相關(guān)政策，重點(diǎn)是既要保證落戶人口的居住需求，又要堵住利用落戶政策調(diào)整帶來的投機(jī)炒作的縫隙。

　　文件中提出的大城市落戶政策取消或大幅放松、“人地錢掛鉤”配套政策以及強(qiáng)調(diào)都市圈發(fā)展等，對二線城市和都市圈周邊的中小城市的樓市需求形成中長期利好。不過，政策對樓市影響不會很快看到明顯的機(jī)會，需要警惕部分房企可能過度解讀、過早過猛搶地、引起土地市場過熱。

　　7.房企一季度銷售額增速放緩

　　財(cái)聯(lián)社4月10日訊，截至4月9日，30家上市房企公布了2019年一季度銷售業(yè)績，合計(jì)銷售金額為10469億元，同比增長3.7%，增速明顯放緩。一線梯隊(duì)房企銷售額均有所下滑，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)遇冷，三四線項(xiàng)目銷售不及預(yù)期是主要原因。部分中型房企銷售業(yè)績亮眼，主要與布局一線城市項(xiàng)目有關(guān)。不少龍頭房企3月份業(yè)績出現(xiàn)回暖。從新增項(xiàng)目看，主要在一線城市。

　　8.落戶新政下哪座城市房價(jià)會漲？專家：看好廈門（樓盤）長沙蘇州（樓盤）

　　財(cái)聯(lián)社4月9日訊，4月8日，發(fā)改委發(fā)布文件要放松戶籍限制，專家表示這只是城鎮(zhèn)化發(fā)展的舉措，不代表房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。房價(jià)漲跌要結(jié)合供給、信貸來看，目前房貸監(jiān)管嚴(yán)，樓市庫存高，落戶新政短期內(nèi)可刺激需求釋放，但影響會被逐漸消化。由于購房資質(zhì)與戶籍掛鉤，長期來說，放松戶籍制度對房地產(chǎn)市場利好，其中廈門、長沙（樓盤）、蘇州等經(jīng)濟(jì)基本面較好的二線城市房地產(chǎn)市場需求將得到釋放。

　　9.房地產(chǎn)稅法草案完善有望提速 專家建言設(shè)住房免征面積

　　財(cái)聯(lián)社4月11日訊，國務(wù)院確定有關(guān)部門按職責(zé)分工配合做好工作，房地產(chǎn)稅法草案完善或?qū)⑻崴?。如是金融研究院首席研究員朱振鑫對記者表示，劃定免征面積是房地產(chǎn)稅立法的重點(diǎn)和難點(diǎn)，目前認(rèn)可度較高且相對合理的辦法是以戶為單位，對首套普通住房免征，然后以人均為標(biāo)準(zhǔn)，對超出家庭(戶)免征面積部分的面積，征收房地產(chǎn)稅。

　　10.一季度中國一線樓市回暖 北京（樓盤）新房成交面積同比上漲超一倍

　　財(cái)聯(lián)社4月12日訊，58同城、安居客12日發(fā)布的《2019年一季度樓市總結(jié)報(bào)告》稱，2019年一季度，一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成，其中，北京新房成交面積同比上漲超一倍。成交均價(jià)來看，深圳（樓盤）的月度成交價(jià)格穩(wěn)中微降，北上廣價(jià)格出現(xiàn)波動，但同比去年有所上漲。

　　11.人民日報(bào)：不管戶籍制度怎么改 “房住不炒”這個(gè)定位不能動搖

　　財(cái)聯(lián)社4月12日訊，人民日報(bào)刊發(fā)“寫好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大文章”觀察員文章稱，不管戶籍制度怎么改、城鎮(zhèn)化如何推，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位不能動搖，要始終將其作為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。

　　無論是積分落戶的超大特大城市，還是69個(gè)放開落戶限制的大城市，分解落實(shí)城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)任務(wù)時(shí)，都要把防止房價(jià)大起大落作為前提條件，堅(jiān)決避免投資投機(jī)者借機(jī)鉆空子，同時(shí)不斷精細(xì)化限購、限售、限價(jià)政策，滿足剛性和改善型需求。

　　12.一季度銷售分化 中小房企銷售額大漲

　　財(cái)聯(lián)社4月12日訊，截至4月10日，30余家上市房企陸續(xù)公布今年一季度業(yè)績。房企銷售額從之前普遍上漲，變?yōu)闈q幅明顯放緩。今年一季度，龍頭大型房企業(yè)績上漲乏力的端倪開始顯現(xiàn)，前三名企業(yè)一季度銷售金額同比均現(xiàn)下跌。中小房企步步趨穩(wěn)，個(gè)別房企趁勢超車，銷售金額同比上漲超六成，甚至兩倍以上，房企業(yè)績分化明顯加劇。

　　房企動態(tài)

　　1.中原地產(chǎn)：香港特區(qū)10大屋苑周末15宗成交

　　財(cái)聯(lián)社4月7日訊，中原地產(chǎn)：香港特區(qū)10大屋苑周末15宗成交，按周升15%，長假期共26宗成交。

　　2.賈躍亭旗下地產(chǎn)資產(chǎn)世貿(mào)工三再度拍賣：起拍價(jià)降低1億

　　4月9日，記者從淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上看到，樂視控股（北京）有限公司持有的北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司的全部股權(quán)將在4月14日10時(shí)進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)為21.87億元，處置單位為北京市第三中級人民法院，拍賣將在4月15日上午10時(shí)結(jié)束。

　　這是北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司股權(quán)第二次拍賣，其評估價(jià)為32.89億元，起拍價(jià)為21.87億元，這比上一次的起拍價(jià)23億元降價(jià)了超過1億元。

　　3.保利地產(chǎn)(600048)：一季度簽約金額1097億元 同比增26%

　　財(cái)聯(lián)社4月9日訊，保利地產(chǎn)晚間公告，2019年3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積283.07萬平方米，同比增長29.64%；實(shí)現(xiàn)簽約金額426.64億元，同比增長26.84%。2019年1-3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積700.04萬平方米，同比增長18.10%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1096.60億元，同比增長26.14%。

　　4.萬達(dá)擬將在甘肅投資約450億大型項(xiàng)目

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林：未來3年，萬達(dá)將在甘肅投資超大型文化旅游項(xiàng)目、5個(gè)萬達(dá)廣場、3個(gè)五星級酒店，新增投資約450億元。

　　5.我愛我家2018年實(shí)現(xiàn)營收106.9億元

　　我愛我家：2018年實(shí)現(xiàn)營收106.9億元，同比增長710.91%；實(shí)現(xiàn)凈利潤6.3億元，同比增長765.69%。擬10派0.7元。

　　地方動態(tài)

　　1.海南（樓盤）商品房銷售許可信息查詢系統(tǒng)上線

　　財(cái)聯(lián)社4月8日訊，近日，海南省住建廳整合全省18個(gè)市縣所有已取得預(yù)售許可證或現(xiàn)房備案的商品房項(xiàng)目和房源信息，開發(fā)了海南省商品房銷售許可信息查詢系統(tǒng)，并在海南省政府和省住建廳門戶網(wǎng)站的相關(guān)專欄進(jìn)行發(fā)布。購房人可通過上述網(wǎng)站的“海南省商品房銷售許可信息查詢”專欄查詢到權(quán)威、安全、可靠的房源信息。

　　2.實(shí)地走訪海南樓市：成交顯著回暖 “新島民”跑步入市

　　財(cái)聯(lián)社4月7日訊，近日，記者奔赴海南實(shí)地調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，售樓處人氣已較春節(jié)期間顯著回升，“新島民”的剛性需求正成為海南樓市回暖的主要推動者。多位地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介人士預(yù)期，地產(chǎn)商推盤力度加大，剛需購房者開始出手，再疊加海南房地產(chǎn)政策微調(diào)的大背景，預(yù)期海南樓市成交會進(jìn)一步回暖。

　　但在“房住不炒”原則指導(dǎo)下，海南“限價(jià)”放開的可能性較低，海南房價(jià)大幅上漲的可能性不大。

　　3.武漢（樓盤）日報(bào)：武漢將大幅增加落戶規(guī)模 樓市限購政策暫無調(diào)整

　　財(cái)聯(lián)社4月11日訊，按照此次發(fā)改委通知要求，今年，作為特大城市的武漢還將要完善積分落戶政策、大幅增加落戶規(guī)模精簡積分項(xiàng)目。與戶籍緊密聯(lián)系的樓市限購政策，目前暫未出現(xiàn)調(diào)整。

　　4.安徽合肥（樓盤）發(fā)文打擊炒房 嚴(yán)禁哄抬房價(jià)、捂盤惜售等行為

　　財(cái)聯(lián)社4月10日訊，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知。通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售信息公示制度，在取得《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)房銷售備案后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源。

　　同時(shí)，商品房銷售現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)公示《商品房預(yù)售許可證》、商品房預(yù)售方案、已備案的《商品房買賣合同》示范文本、商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)書、銷售價(jià)格備案表、商品房銷售價(jià)格及房源信息（簡稱銷控表）、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等信息。

　　5.佛山（樓盤）公積金貸款額度上調(diào)，最高可貸50萬元/人

　　今日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布通知，公布《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》的調(diào)整內(nèi)容。其中，關(guān)于住房公積金繳存職工個(gè)人最高貸款額，增設(shè)一個(gè)檔次：累計(jì)繳存住房公積金滿三年的最高可貸50萬元/人。

　　原佛山市貸款辦法中，住房公積金最高可貸額設(shè)定兩個(gè)檔次，分別是累計(jì)繳存住房公積金滿一年的最高可貸30萬元/人、累計(jì)繳存滿兩年的最高可貸40萬元/人。

　　6.上海（樓盤）二手房成交創(chuàng)新高

　　中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，最近一次單月超過3萬套是2016年9月，近幾年的單月峰值是2016年3月和8月的5.4萬套：“過去幾年市場大起大落，3年前是成交高位，但是過去兩年是歷史低位，現(xiàn)在的2.6萬套確實(shí)是兩年半以來的新高，但也只能說是恢復(fù)到正常水平，沒那么夸張?！?/p>

　　7.北京日報(bào)：大城市放寬落戶限制擾動樓市 搶人還是搶房？

　　有了前車之鑒，未來將享受到落戶政策紅利的城市應(yīng)先做好準(zhǔn)備，應(yīng)對可能帶來的樓市影響。貝殼研究院首席市場分析師許小樂說，在放開戶籍限制時(shí)，也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，實(shí)行“人地掛鉤”，避免供需矛盾擴(kuò)大；繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場管控，防止借機(jī)炒作，造成短期市場波動。